Zakon o najmu u Austriji: Kada vrijedi MRG, a kada ABGB ili WGG?

Austrijsko tržište najma nekretnina jedno je od najstrože reguliranih u Europi. No, ono što mnogi stanari i iznajmljivači ne znaju jest da ne postoji samo jedan zakon o najmu, već tri različita pravna okvira koja se mogu primjenjivati, ovisno o vrsti i starosti objekta:

• MRG – Mietrechtsgesetz (Zakon o najmu)

• ABGB – Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch (Austrijski građanski zakonik)

• WGG – Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (Zakon o neprofitnom stanovanju)

Stručnjaci Elke Hanel-Torsch iz Udruge stanara te Clemens Berger iz Radničke komore (AK) objašnjavaju koja su pravila ključna za stanare i vlasnike te što ovi zakoni konkretno znače u praksi.

1. MRG – Zakon o najmu (Mietrechtsgesetz)

MRG je najstroži i najdetaljniji zakon o najmu u Austriji. Njegov glavni cilj je zaštita stanara od prekomjernih cijena i nepravednih uvjeta.

Kada se primjenjuje?

• Na stare zgrade izgrađene prije 1945.

• Na većinu stambenih zgrada koje imaju više od tri stana.

• Djelomično i na novogradnje, ako se radi o subvencioniranim stanovima.

Što regulira?

• Visinu najamnine: postoje tzv. referentne stanarine (Richtwertmietzins) koje se ne smiju prelaziti.

• Troškove održavanja: jasno je definirano što plaća stanar, a što je dužnost vlasnika.

• Zaštitu od otkaza: iznajmljivač može otkazati ugovor samo iz posebno opravdanih razloga.

• Pravo na produljenje ugovora: kod ograničenih najmova, stanar ima pravo tražiti produljenje.

MRG je, ukratko, najpovoljniji zakon za stanare i najstroži za iznajmljivače.

2. ABGB – Austrijski građanski zakonik (Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch)

Ako MRG ne vrijedi, automatski se primjenjuje ABGB, opći građanski zakonik koji sadrži osnovne odredbe o ugovorima, pa tako i o ugovorima o najmu.

Kada se primjenjuje?

• Na novogradnje nakon 1945. godine, koje nisu pod subvencioniranim režimom.

• Na obiteljske kuće i stanove koji se nalaze u kućama s najviše dva stana.

• Na poslovne prostore, osim ako poseban zakon ne propisuje drugačije.

Što regulira?

• Slobodno određivanje cijene najma: za razliku od MRG-a, ovdje nema ograničenja visine najamnine.

• Manje zaštite stanara: otkazni rokovi i razlozi za otkazivanje puno su fleksibilniji i više u korist iznajmljivača.

• Ugovorna sloboda: većina uvjeta ovisi o onome što su stanar i iznajmljivač dogovorili u pisanom ugovoru.

ABGB se smatra najpovoljnijim okvirom za iznajmljivače, dok stanari imaju slabiju pravnu zaštitu nego pod MRG-om.

3. WGG – Zakon o neprofitnom stanovanju (Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz)

Treći pravni okvir odnosi se na neprofitne i subvencionirane stanove, koje dodjeljuju stambene zadruge ili neprofitna građevinska društva.

Kada se primjenjuje?

• Kod stanova koje financira država ili lokalna zajednica.

• Kod stambenih zadruga i stanova s trajnom socijalnom namjenom.

Što regulira?

• Najamnina pokriva samo stvarne troškove (tzv. Kostenmiete). To znači da iznajmljivač ne smije ostvarivati dobit.

• Pravo na otkup: u nekim slučajevima stanari mogu otkupiti stan nakon određenog broja godina.

• Prioritet socijalne pravednosti: raspodjela stanova vrši se prema kriterijima dohotka i obiteljskim okolnostima.

WGG je pravni okvir koji je izrazito povoljan za stanare, ali ograničen na specifične kategorije stanova.

Pravna sigurnost – ključ za obje strane

Za stanare je presudno znati koji zakon se primjenjuje na njihov stan, jer to direktno određuje prava i obveze: visinu najma, mogućnosti produljenja ugovora, otkazne rokove i sudsku zaštitu.

Stručnjaci savjetuju:

• Stanari bi trebali uvijek provjeriti u koji pravni okvir njihov stan spada.

• Iznajmljivači bi trebali biti svjesni da nepoštivanje zakonskih odredbi može dovesti do tužbi i značajnih financijskih posljedica.

U konačnici, austrijsko zakonodavstvo nastoji održati ravnotežu između zaštite stanara i prava vlasnika, ali razlike među zakonima pokazuju koliko je važno znati pravne detalje.

Zoran / TV Wien