Zašto Wiener Wohnen gomila gubitke: skupe reforme, klima-projekti i upozorenje revizora

Wiener Wohnen, najveći kućevlasnik u Europi, treću godinu zaredom završava u minusu.
Nakon dugotrajne reorganizacije koja je trebala donijeti uštede, gradski revizor sada upozorava
na rastuće gubitke i „reformni džunglu“. Dvije stavke posebno guraju troškove prema gore.

Od obećane učinkovitosti do minusa od desetke milijuna

Wiener Wohnen, gradsko tijelo koje upravlja oko 220 tisuća stanova i cijelim sustavom bečkih
Gemeindebau zgrada, posljednjih je godina prošlo opsežnu reorganizaciju.
Ideja je bila jasna: manje birokracije, više učinkovitosti, modernije upravljanje i priprema
za skupe klimatske i energetske projekte.

No, kako sada pokazuje izvješće Stadtrechnungshofa, rezultat je daleko od idealnog.
Prema podacima revizora, Wiener Wohnen je 2023. ostvario prihod od oko 1,18 milijardi eura,
ali je potrošio oko 1,20 milijardi – što znači minus od približno 20 milijuna eura.
Za 2024. se pak očekuje gubitak od oko 64 milijuna eura, a revizor otvoreno upozorava da je
potrebna „temeljita revizija strategije nekretnina“ kako bi se uopće financirali budući projekti.

Prva rupa u proračunu: skupa i nejasna reorganizacija sustava

Prvi veliki izvor troškova je – sama reorganizacija. Stadtrechnungshof je utvrdio da je
Wiener Wohnen od 2013. proveo oko 170 organizacijskih promjena: preustroje odjela,
premještanja nadležnosti, osnivanje i širenje kćeri te outsourcing pojedinih funkcija.

Na papiru, cilj je bio logičan: smanjiti birokraciju, ubrzati procese i dio posla prepustiti
specijaliziranim tvrtkama. U praksi se dogodilo suprotno. Revizor govori o „reformnom džungli“
– sustavu u kojem se poslovi i odgovornosti preklapaju, a ni interni akteri više nemaju
potpuni pregled tko što radi. Dio klasičnih kućepazitelja smanjen je, ali su istovremeno
narasli administrativni i outsourcing troškovi, posebice kroz kćeri i vanjske pružatelje usluga.

Poseban problem su i vanjski call-centri: poziv u Wiener Wohnen često završava u privatnoj
firmi, čije uvjete rada i stvarne troškove gradski revizor uopće nije mogao do kraja provjeriti.
Zeleni u Beču sada traže da grad preuzme punu kontrolu i nad tim segmentom, jer se posredno
radi o javnom novcu i javnoj usluzi.

Drugi udar: sanacije, nova gradnja i skupa klimatska tranzicija

Druga velika stavka koja gura Wiener Wohnen u minus vezana je uz samu srž
bečke stambene politike: velika sanacijska ofenziva, nova gradnja i prelazak na
grijanje bez fosilnih goriva. Samo 2024. pokrenuto je sedam novih stambenih projekata
s oko 470 stanova, dok je 16 već postojećih zajednica temeljito sanirano – uz drastično
smanjenje potrebne toplinske energije.

U uvjetima poskupljenja građevinskog materijala, radne snage i energije nakon pandemije
i ruske agresije na Ukrajinu, svaki takav projekt postaje višestruko skuplji nego prije deset godina.
Grad od Wiener Wohnen očekuje da istovremeno čuva socijalno niske najamnine, ulaže u energetsku
obnovu i širi fond stanova. Kombinacija „jeftino za stanare, skupo za investicije“ neminovno
pritišće rezultat.

Tu su i klimatske obveze: Beč želi biti klimatski neutralan do 2040., a veliki dio
emisija vezan je upravo uz stambeni fond. To znači masovnu zamjenu starih sustava grijanja,
ugradnju fotonaponskih sustava, mjere protiv vrućine i dodatno ozelenjavanje dvorišta.
Sve to se financijski u velikoj mjeri slijeva preko Wiener Wohnena, dok prihodi od najamnina
rastu znatno sporije od troškova.

Što to znači za stanare – i može li se minus zaustaviti?

Za sada gradska politika poručuje da socijalna stanarina ostaje netaknuta, a da će se
financijski pritisak rješavati kroz interne uštede i bolje planiranje projekata.
No izvješće Stadtrechnungshofa jasno sugerira da prostora za „pospremanje papira u ladici“ više nema.

Ako se gubici Wiener Wohnen nastave produbljivati, grad će morati odlučiti hoće li:

– dodatno subvencionirati sustav iz proračuna
– usporiti tempo sanacija i nove gradnje
– ili pokušati pronaći kombinaciju rezova u administraciji, boljeg upravljanja i novih izvora prihoda.

U praksi, to će biti politička odluka: koliko je Beč spreman platiti za ostanak modela
velikog, javnog i socijalnog kućevlasnika – i kakvu cijenu je spreman preuzeti na sebe,
kako stanare ne bi pogodio udar po džepu.

Između socijalnog obećanja i tablice u Excelu

Priča o gubicima Wiener Wohnen pokazuje koliko je tanka linija između socijalnog obećanja
i hladne tablice u Excelu. S jedne strane, Beč s pravom ponosno brani model dostupnog
gradskog stanovanja i ambiciozne klimatske politike. S druge, revizorski izvještaji i
minus od deseci milijuna eura jasno govore da se sustav može istopiti ako se njime loše upravlja.

Sljedećih mjeseci ključno će biti hoće li gradska politika izvući pouke iz nalaza Stadtrechnungshofa:
pojednostaviti strukture, zaustaviti „reformni džunglu“ i uskladiti tempo investicija s realnim
financijskim mogućnostima. U protivnom, pitanje „zašto Wiener Wohnen bilježi ogromne gubitke“
uskoro bi se moglo pretvoriti u ozbiljnije: tko će ih na kraju platiti.