Beč pojačava pritisak na kratkoročni najam stanova i jasno poručuje da stambeni prostor ne smije postati tiha hotelska industrija bez kontrole. U fokusu su platforme poput Airbnb-a i Booking.com-a, ali i svi iznajmljivači koji stanove nude turistima na nekoliko dana ili tjedana. Grad želi uvesti pravila koja bi trebala olakšati nadzor, smanjiti zloupotrebe i zaštititi stanove od pretvaranja u čisti turistički biznis.

Gradonačelnik Michael Ludwig najavio je da Beč još ove godine želi značajno pooštriti pravila. Ključna promjena bila bi obvezna registracija za iznajmljivače. To znači da bi svaki stan koji se kratkoročno iznajmljuje turistima morao imati službeni broj, svojevrsnu registracijsku oznaku, vidljivu u svakom oglasu. Bez tog broja oglas ne bi smio normalno funkcionirati.

Time bi se promijenila logika nadzora. Danas je za gradove često teško utvrditi tko točno stoji iza pojedinog oglasa, koliko se često stan iznajmljuje i krši li se pritom zakon. Registracijski broj trebao bi omogućiti da se svaki oglas može povezati s konkretnim iznajmljivačem i konkretnim prostorom. Ukratko: manje anonimnosti, više kontrole.

Platforme više ne bi bile samo posrednici

Posebno važan dio najavljenih promjena odnosi se na same platforme. Airbnb, Booking.com i slični servisi ne bi smjeli samo objaviti oglas i prepustiti gradu da kasnije lovi nepravilnosti. Prema najavi, platforme bi morale provjeravati registracijske oznake i uklanjati oglase koji nemaju valjanu registraciju.

To je velika promjena jer grad time prebacuje dio odgovornosti na digitalne posrednike. Platforme zarađuju od kratkoročnog najma i zato ih Beč želi uključiti u kontrolu sustava. Ako oglas nema valjanu registraciju, ne bi smio ostati vidljiv kao da je sve u redu. Takav model trebao bi olakšati provedbu pravila jer se kontrola više ne bi vodila samo od vrata do vrata, nego i na razini digitalnih oglasa.

Za iznajmljivače to znači da više neće biti dovoljno samo otvoriti profil, staviti nekoliko fotografija i čekati rezervacije. Ako nova pravila stupe na snagu, oglas će morati biti administrativno čist. Za goste to može značiti veću sigurnost, a za grad lakše razlikovanje legalnog i problematičnog iznajmljivanja.

Kazne do 50.000 eura: Beč želi poslati ozbiljnu poruku

Grad ne planira ostati samo na upozorenjima. Prema najavama, za prekršaje bi se mogle izricati visoke kazne, a kod komercijalnih iznajmljivača one bi mogle doseći i do 50.000 eura. Takva svota jasno pokazuje da Beč ne želi simboličnu regulaciju, nego pravila koja će se stvarno osjetiti.

Visoke kazne imaju dvostruku funkciju. Prvo, trebale bi odvratiti one koji računaju da se kršenje pravila isplati jer je zarada od turističkog najma veća od mogućeg rizika. Drugo, trebale bi pokazati legalnim iznajmljivačima da nelojalna konkurencija neće prolaziti bez posljedica.

U praksi će, naravno, najvažnije biti kako će se pravila provoditi. Registracija sama po sebi ne znači puno ako se oglasi ne kontroliraju, ako platforme ne surađuju ili ako kazne ostanu rijetke. Zato Beč sada pokušava osmisliti sustav u kojem će odgovornost biti raspoređena: na iznajmljivače, platforme i gradski nadzor.

Zašto Beč uopće ide u ovaj obračun?

Glavni razlog je stambeni prostor. Beč je grad koji desetljećima gradi identitet na relativno snažnoj stambenoj politici, velikom udjelu javnog i subvencioniranog stanovanja te ideji da stan ne smije biti samo investicijski proizvod. No rast kratkoročnog najma stvara pritisak na tržište, posebno u atraktivnim dijelovima grada.

Kada se stanovi povlače iz dugoročnog najma i pretvaraju u turističke apartmane, smanjuje se ponuda za ljude koji u gradu stvarno žive. To ne mora odmah srušiti cijeli sustav, ali postupno mijenja kvartove. U zgradama se pojavljuju stalno novi gosti, koferi, kratki boravci, buka, čišćenja i manji osjećaj susjedstva. Dugoročni stanari često se osjećaju kao da njihov dom postaje prolazna stanica.

Beč zato želi zaustaviti trend prije nego što postane nekontroliran. Nije problem u nekoliko dana najma tijekom godine ili u razumnom korištenju prostora. Problem je kada se stambeni fond sustavno pretvara u turističku infrastrukturu, a obični građani sve teže pronalaze stan.

Pravilo 80 posto: zgrade ne smiju izgubiti stambenu funkciju

Jedan od važnih dijelova najavljenih promjena odnosi se i na prenamjenu stambenih zgrada u objekte za smještaj. Beč želi pooštriti kriterije kako bi se spriječilo da zgrade postupno izgube osnovnu namjenu. Prema najavama, najmanje 80 posto korisne površine i dalje bi moralo služiti stanovanju.

To je posebno važno jer se problem ne događa uvijek preko noći. Zgrada se rijetko odjednom pretvori u hotel. Češće se to događa postupno: jedan stan, pa drugi, pa treći. Nakon nekog vremena dugoročni stanari više ne žive u normalnoj stambenoj zgradi, nego u neformalnom aparthotelu s turistima koji se stalno izmjenjuju.

Grad zato želi uvesti i strože kriterije za objekte koji se predstavljaju kao smještajni ili ugostiteljski kapaciteti. U obzir bi se trebali uzimati broj soba, broj kreveta, pristupi, organizacija prostora i stvarna namjena. Ideja je jasna: stanovanje mora ostati stanovanje, a turizam mora biti reguliran kao turizam.

Zeleni traže još stroža pravila

Iako pozdravljaju registracijsku obvezu, bečki Zeleni smatraju da najavljene mjere nisu dovoljne. Posebno kritiziraju mogućnost da se do 20 posto zgrade može koristiti za smještajne svrhe. Po njihovom viđenju, takav prostor i dalje može biti prevelik i može otvoriti vrata daljnjem pritisku na stanovanje.

Ta kritika pokazuje da se oko kratkoročnog najma ne vodi samo tehnička rasprava, nego politička borba oko toga kakav grad Beč želi biti. Jedna strana želi snažnije ograničiti turistički pritisak i zaštititi stanare. Druga mora paziti da pravila budu provediva, pravno održiva i usklađena s partnerima u gradskoj vlasti.

Konkretni detalji još se moraju dogovoriti s NEOS-om, koalicijskim partnerom u gradu. Prema najavama, razgovori bi trebali biti završeni uskoro, a nova pravila mogla bi stupiti na snagu još tijekom 2026. godine. To znači da bi iznajmljivači i platforme već uskoro mogli ući u potpuno drukčiji sustav.

Turizam da, ali ne na račun života u gradu

Beč nije protiv turizma. Grad živi i od posjetitelja, hotela, restorana, kulture, kongresa i velikih događaja. Ali postoji razlika između turizma koji koristi gradsku infrastrukturu i turizma koji iz stambenih zgrada istiskuje ljude koji u gradu žive cijele godine.

Kratkoročni najam može biti koristan kada je umjeren i jasno reguliran. Može pomoći vlasnicima da povremeno dodatno zarade, može ponuditi turistima fleksibilan smještaj i može proširiti turističku ponudu. Ali bez kontrole, isti model može postati alat za izvlačenje stanova iz dugoročnog najma i podizanje pritiska na tržište.

Beč sada pokušava povući granicu. Ne zabraniti sve, nego učiniti sustav vidljivim. Tko iznajmljuje, mora biti registriran. Tko objavljuje oglase, mora kontrolirati osnovne podatke. Tko krši pravila, mora računati na ozbiljne kazne. I tko živi u stambenoj zgradi, mora imati pravo na normalan život, a ne stalnu rotaciju turista.

Bečka stambena politika ulazi u novu fazu

Ova reforma uklapa se u širu bečku borbu za očuvanje dostupnog stanovanja. Grad se godinama ponosi modelom koji je mnogima u Europi primjer, ali pritisci se mijenjaju. Globalne platforme, investicijski stanovi, kratkoročni najam i rast cijena traže nova pravila. Stare metode više nisu dovoljne.

Ako Beč uspije provesti najavljene mjere, mogao bi poslati važnu poruku drugim europskim gradovima: digitalne platforme ne mogu biti iznad lokalnih pravila, a stambeni prostor nije beskonačan resurs. Gradovi koji žele ostati mjesta za život moraju braniti stanove od pretvaranja u čistu robu.

Za građane Beča ovo je više od administrativne promjene. To je pitanje kakav će grad biti za deset godina. Grad susjedstva, stanara i dugoročnog života — ili grad u kojem se sve više vrata otvara šifrom za turiste koji odlaze nakon tri noći.

Zoran / TV Wien